简要案情：

2008年12月30日，张某与某金融机构签订了一份抵押借款合同，以自己名下的房屋作价87100元用作抵押担保，贷款150000元，双方约定了借款期限和借款利率，并办理了抵押登记手续。2012年2月25日，因张某不能如约偿还贷款，某金融机构向法院提起诉讼，经法院审理，判决张某偿还借款本金及利息167010元；同时判决某金融机构对张某设定抵押的房屋享有优先受偿权。2012年7月10日，某金融机构向法院申请执行张某偿还贷款本金150000元及到期利息，并要求对张某的房屋享有优先受偿权。

2012年2月9日、2012年12月25日，张某的妻子孟某，分别向袁某、王某借款120000元和220000元，因孟某未按约定期限偿还借款，袁某、王某分别于2013年1月8日、2013年2月5日向法院提起诉讼，经法院审理，双方当事人达成调解协议：孟某在2013年6月30日前偿还袁某借款120000元；孟某在2013年7月25日前偿还王某借款220000元，但孟某逾期并未履行上述调解协议。2013年7月5日、8月3日，袁某、王某也分别向法院申请强制执行，并追加孟某的丈夫张某为被执行人，要求孟某和张某偿还其借款本金及逾期利息。

法院受理执行立案后，对上述案件决定合并执行。

执行过程中，法院查明：被执行人张某与孟某夫妻名下除已设定抵押的房屋外并无其他财产可供执行，且被执行人张某因无法偿还借款，已外出躲债，被执行人孟某因犯金融诈骗罪，正在某女子监狱服刑。法院遂依法作出裁定，对张某与孟某夫妻的共有财产——抵押房屋依法对外委托中介评估、拍卖，经三次拍卖无人竞买而流拍后，于2014年3月11日以保留价250000元变卖成功。因考虑被执行人张某与孟某仅有一套住房，给其保留了30000元的生活保障费。该案成功执行完毕。

评析：

本案执行涉及几个方面的问题：一是被执行人仅有一套住房如何执行？二是对已设定抵押的房产如何执行？三是被变卖房屋在被执行人未使用的情况下是否需要给予宽限期?

一、关于被执行人仅有一套住房如何执行的问题

目前，很多人误认为“被执行人仅有一套住房，人民法院不能强制执行。”其实，这是人们对2005年1月1日起实施的《最高人法院关于民事执行中查封、扣押、冻结财产的规定》第六条规定的简单理解，这样的理解是片面的、不准确的。该规定第六条“对被执行人及其所抚养家属生活所必需的居住房屋，人民法院可以查封，但不得拍卖、变卖或者抵债。”该条规定源自《中华人民共和国民事诉讼法》第二百四十四条之规定，即：“被执行人未按执行通知履行法律文书确定的义务，人民法院有权查封、扣押、冻结、拍卖、变卖被执行人应当履行部分的财产。但应当保留被执行人及其所抚养家属的生活必需品。”也就是说，立法规定，当债权和生存权发生冲突时，应优先考虑保护生存权，毕竟人的生存是第一要务。但立法同时也考虑到对债权保护上的合理平衡，以稳定社会交易秩序。故《最高人法院关于民事执行中查封、扣押、冻结财产的规定》接着在第七条规定：“对于超过被执行人及其所抚养家属生活所必需的房屋和生活用品，人民法院根据申请执行人的申请，在保障被执行人及其所抚养家属最低生活标准所必需的居住房屋和普通生活必需品后，可予执行。”这样，在保护被执行人生存权的同时，也最大化地保护了申请执行人的债权。

在司法实践中，对被执行人仅有一套住房可以采取以下方式执行：

1、对于被执行人所有的可以进行分割的房屋，执行时可先行对该房产时行分割后，再根据义务人的生活居住必需情况及债权数额等实际情况进行合理取舍，对其中的部分房产依法执行。

2、如被执行人所拥有的房产价值较大或面积较大又不能分割，而其所应履行债务数额相对不大，执行中则可以用置换方式。

3、以物抵债，即在执行中，促使被执行人与申请人双方达成和解，以房产折价抵债。

4、对抵押的房产不能完全清偿债务，而被执行人又无其他财产可供执行，且被执行人只有一套居住房时，可依法给被执行人及其所扶养家属保留生活必需品的情况下清偿债务。

二、已设定抵押的房产如何执行的问题

首先，依照《中华人民共和国担保法》第五十三条的规定，债务履行期届满抵押权人未受清偿的，可以与抵押人协议以抵押物折价或者以拍卖、变卖该抵押物所得的价款受偿，协议不成的，抵押权人可以向人民法院提起诉讼，法院应当采取强制执行措施，依法评估、拍卖或变卖。

其次，依照2005年12月21日起实施的《最高人民法院关于人民法院执行设定抵押的房屋的规定》的规定，人民法院对已经依法设定抵押的被执行人及其所扶养家属居住的房屋，在裁定拍卖、变卖或者抵债后，应当给予被执行人六个月的宽限期。在此期间内，被执行人应当主动腾空房屋，人民法院不得强制被执行人及其所扶养家属迁出该房屋。宽限期届满后，被执行人仍未迁出的，人民法院可以作出强制迁出裁定，限期自行迁出。强制迁出时，被执行人无法自行解决居住问题的，经人民法院审查属实，可以由申请执行人为被执行人及其所扶养家属提供临时住房，但被执行人应当支付房租。针对上述案例而言，法院决定对张某已设定抵押的唯一住房予以变卖，是符合法律规定的，在变卖抵押房屋后，为其保留30000元生活必需费用，也是有法可依的。

三、被变卖房屋在被执行人未使用的情况下是否需要给予宽限期的问题

《最高人民法院关于人民法院执行设定抵押的房屋的规定》中所指房屋是指已经依法设定抵押的被执行人及其所扶养家属居住的房屋，在裁定拍卖、变卖或者抵债后，应当给予被执行人六个月的宽限期。笔者理解为，即抵押房屋在裁定拍卖、变卖或者抵债时，该设定抵押房屋中居住着被执行人及其所扶养家属时，应当给予六个月的宽限期,便于被执行人及其所扶养家属迁出。如果该房屋不是被执行人的唯一住房或者该设定抵押房屋在裁定拍卖、变卖或者抵债时没有人居住时，可以不用给予六个月的宽限期。其理由是，现实生活中，随着人们物质生活条件的改善，也有少部分人拥有了几套房产，设定了抵押登记的房屋不一定被被执行人居住着，所以应视情形而定，不能一概而论。

但在司法实践中，大多数法官会依照《最高人民法院关于人民法院执行设定抵押的房屋的规定》的规定，给予被执行人六个月的宽限期。笔者认为，从公平角度来看，这样对竞买者是不公平的，竞买者已按市场价值支付了相应的购房款，而不能立即实际自己的物权。如该房屋中确实住有人，给予一定的宽限期，还说得过去，如果没人居住也须等待六个月，竞买者才能实现自己的权利有待商榷的。