一、基本案情

孙某某与艾某某、刘某某（两人系夫妻关系）民间借贷纠纷、合伙纠纷两案，法院于2013年1月28日立案受理后，依孙某某申请于当日对登记在刘某某名下的一套房屋进行了查封。案件后经法院判决：“艾某某、刘某某偿还孙某某借款本金及利息131200元，于判决生效之日始10日内给付完毕…”和“艾某某、刘某某共同偿还孙某某欠款130000元，于判决生效之日始10日内给付完毕”。

判决生效后，艾某某与刘某某未能履行给付义务，孙某某申请法院执行。法院执行立案后，向两位被执行人送达了执行通知书，要求他们履行判决书所确定的给付义务，但艾某某与刘某某在履行完民间借贷纠纷一案后，以自己已无能力为由拒绝履行，法院准备依法启动对被查封房屋的评估拍卖程序。此时，案外人杨某向法院提出执行异议，称现被查封的房屋早在2003年12月4日已经该法院执行变卖给了异议申请人，只是未办理产权变更登记，现法院再度将房屋查封并准备进行评估拍卖，损害了第三人的利益，依据相关法律规定应当解除对该房屋的查封。

二、观点分歧

针对杨某提出的异议，主要有两种不同的观点：

观点一：该房屋能够进行查封，并依法评估拍卖，案外人的异议不能成立。理由是《中华人民共和国物权法》第九条明确规定，“不动产物权的设立、变更、转让和消灭，经依法登记，发生效力；未经登记，不发生效力”。案外人提出该房屋归自己所有，但未经产权变更登记，且该房屋在2005年4月30日县房地产管理局进行产权重新登记时仍登记在被执行人刘某某名下，本案中查封的房屋是被执行人刘某某的财产，可以进行查封，并依法评估拍卖，对案外人提出的执行异议应予驳回。

观点二：该房屋不能被查封，杨某的异议成立。理由是《中华人民共和国物权法》第二十八条规定“因人民法院、仲裁委员会的法律文书或者人民政府的征收决定等，导致物权设立、变更、转让或者消灭的，自法律文书或者人民政府的征收决定等生效时发生效力。”该查封房屋早在2003年12月2日就已经刘某某申请，与案外人杨某协商，以5万元的价格变卖给杨某，法院以民事裁定书确认刘某某名下的该套房屋归买受人杨某所有。现在事隔十年，当刘某某再度官司缠身，法院的办案人员在不知情的情况下将该房屋查封，显然是不合法的，因此，对于案外人提出的执行异议，应予支持。

三、评析意见

对于两种不同的观点，笔者同意第二种，认为该房屋不能进行查封，案外人杨某的异议成立。不动产物权的设立、变更转让和消灭虽然是以登记为准，但引发不动产物权变动的原因却有法律行为和事实行为之分。对于买卖等法律行为所引起的物权变动，法律要求当事人必须履行过户登记手续后，不动产方能产生物权变动的后果；但对于法院或仲裁机构的强制执行、继承或遗赠、合法建造、拆除房屋等事实行为所引起的物权变动，自该事实行为成就时就产生不动产物权变动的后果，并不以履行过户登记为要件。本案中的房屋，法院早在2004年就已裁定归买受人杨某所有，只是杨某对该房屋的所有权没有进行过户登记，不能再对该房屋进行法律上的处分，因此法院不能查封属于案外人的房产。