[关键词]：
共同共有、不动产、善意取得、合同效力、表见代理、物权请求权、诉讼时效
[裁判要旨]：
共同共有，是指两个以上的权利主体，对同一财产不同份额地共同享有同一所有权。对共有物的处分，应当得到全体共有人的同意。在共同共有关系存续期间，部分共有人擅自处分共有财产的，一般认定无效，但第三人善意、有偿取得该财产，应当维护第三人的合法权益。不动产的善意取得应当符合以下三个条件：
一、受让人受让该不动产时是善意的；二、以合理的价格受让；三、受让的不动产依照法律规定已经办理权属登记手续，取得所有权。
未办理权属登记手续，虽转移占有不动产，仍不能适用善意取得制度，不享有该不动产的所有权。
[案情]：
抗诉机关：湖南省常德市人民检察院。
申诉人（原审被告）：马某某、王某。
被申诉人（原审原告）：彭某某。
1993年8月，原审原告彭某某与华某某以夫妻名义同居生活。1997年10月，彭某某与华某某筹资在澧县澧阳镇新河社区居委会购买两间两层楼房1栋，
[审判]：
澧县人民法院一审经审理认为：彭某某与华某某同居期间购买的房屋是双方共同共有的财产，华某某未经共有人同意，擅自处分共有财产，侵害了共有人的合法权益。彭某某依据人民法院的生效判决办理了产权登记，取得了房屋的所有权。马某某、王某依据与华某某签订的房屋买卖协议而占有诉争房屋，其行为不属善意取得，妨碍了所有权人对物的实际占有。判决：马某某、王某将诉争房屋返还给彭某某。
判决生效后，马某某、王某不服一审判决，向常德市人民检察院申诉。常德市人民检察院向常德市中级人民法院提出抗诉。常德市中级人民法院依法指令澧县人民法院再审。
常德市人民检察院抗诉的主要理由是：1、本案诉争的房屋系马某某、王某向房屋产权登记为唯一产权人的华某某购买的。2、华某某与彭某某系非法同居关系，故华某某持证卖房的行为对彭某某构成表见代理。3、马某某、王某受让房屋时主观上是善意的，且按协议约定支付了对价，实际占有了房屋，其行为完全符合善意取得的相关法律规定。
马某某、王某申诉称：1、原审认定原告彭某某与出卖人华某某以共同关系为诉争房屋办理了产权登记等与事实不符。2、原审忽视买卖合同的存在，认为被告购买诉争房屋不构成善意取得背离了法律规定。3、原审适用法律断章取义，应适用《合同法》、《城市房地产管理法》、《物权法》等相关法律而不能单独适用《民法通则》。4、原审原告的诉讼请求超过了诉讼时效的规定，其已丧失胜诉权和请求权,不应得到法律的支持。
彭某某答辩称：1、华某某、华某（华某某之子）、王某某（华某某之母）与马某某、王某签订的房屋买卖合同是无效合同。2、马某某、王某二人购买该房屋不是善意取得。3、原告一致未停止主张自己的相关权利，不能视为已过诉讼时效。
澧县人民法院经再审认为：本案诉争的房屋原系华某某与彭某某同居生活期间共同购买，系二人共同共有。华某某作为诉争房屋的共有人，在与彭某某共有关系存续期间，未经共有人彭某某的书面同意，擅自和非权利人华某、王某某共同与申诉人马某某、王某签订诉争房屋的买卖合同，其行为违反了《中华人民共和国城市房地产管理法》、（修改前）第三十七条“下列房地产不得转让……（四）共有房地产，未经他人书面同意的……”之规定。同时，非权利人华某、王某某无权处分本案诉争房屋，其行为侵害了权利人的财产权利，违反了《中华人民共和国民法通则》第七十五条之规定。因此，华某某、华某、王某某与马某某、王某之间签订的房屋买卖合同违反了法律强制性规定，属无效合同。
在本案中，尽管马某某、王某依据与华某某等人签订的买卖合同，支付了相应的价款，并实际占有了诉争房屋，但至本次诉讼时止，尚未依法办理产权变更登记，根据《中华人民共和国城市房地产管理法》（修改前）第五十九条“国家实行土地使用权和房屋所有权登记发证制度”的规定，其二人并没有取得该房屋的所有权。因此，申诉人马某某、王某的上述行为不符合不动产善意取得的条件。
原审原告彭某某系诉争房屋的合法所有权人，其要求非法占有人马某某、王某返还房屋的行为，系所有权人行使物权请求权的行为，不受诉讼时效的限制。而且，即使依照诉讼时效的规定，原审原告彭某某行使请求权亦未超过2年诉讼时效。
检察机关在抗诉中称华某某出让诉争房屋的行为对彭某某构成表见代理。而华某某是以自己的名义出让房屋，而不是以彭某某或者以自己与彭某某共同的名义，不存在无权代理之说。因此上述观点不予采纳。
综上，申诉人的申诉理由及检察机关抗诉理由均不成立，不予支持。判决：维持原判。
[评析]：
本案双方当事人争议的焦点主要是：1、申诉人马某某、王某与华某某、华某、王某某所签订的以本案诉争房屋为对象的买卖合同是否有效，马某某、王某依据合同占有诉争房屋的行为是否构成善意取得。2、彭某某向法院请求返还诉争房屋是否超过法律规定的诉讼时效。
对于第一个焦点问题：买卖合同是否有效、买受人是否构成善意取得。
1、买卖合同效力。本案诉争房屋原系华某某与彭某某同居生活期间共同购买，系二人共同共有。所谓共同共有，是指两个以上的权利主体，对同一财产不同份额地共同享有同一所有权。共同共有的表象特征为：（1）各共有人的权利及于全物。（2）共有关系存续期间，在共同共有人之间，份额是潜在的，即份额一般对外不发生作用。（3）在财产共同共有的基础关系存续期间，不得分割共有物或对共有物中的任何部分进行让与或者设定负担。也就是说，共同共有存在内部关系和外部关系之分。在共同共有的内部关系上，共同共有人不划分份额，共同所有。在共同共有的外部关系上，任何对共有物的处分，都应当得到全体共有人的同意，否则无效。典型的共同共有如夫妻共同共有、家庭共同共有等。本案彭某某与华某某以夫妻名义同居生活期间共同购买的财产，其性质属于夫妻共同共有。修改前的《中华人民共和国城市房地产管理法》第三十七条也明确规定：“下列房地产不得转让……（四）共有房地产，未经他人书面同意的》……”。因此，共有权人华某某未经另一共有权人彭某某同意，擅自与他人签订买卖合同处分共有财产的行为违反法律规定。至于非权利人华某、王某某也在买卖合同中签名处分他人财产，其行为显系违法侵害财产所有人的财产权利。故华某某、华某、王某某作为卖方与买受人马某某、王某签订的涉及本案诉争房屋的买卖合同违反了法律的强制性规定，依照《合同法》第五十二条的（五）项的规定，属于无效合同。
2、关于善意取得。善意取得是指无处分权人将不动产或者动产转让给受让人，受让人是善意的且付出合理的价格，依法取得该不动产或者动产的所有权。传统民法理论认为，善意取得制度的价值取向是保护交易安全，是对物权追及力的切断。善意取得与动产占有的公信力有关，动产以交付获取得公信力，并转移占有。因此，善意取得仅适用动产。而不动产的公信力依赖于登记，不存在善意取得。我国的民法通则并没有规定善意取得制度，最高人民法院的司法解释也没有对这一制度作出过具体界定，但最高人民法院《关于贯彻执行〈中华人民共和国民法通则〉若干问题的意见》第89条规定：在共同共有关系存续期间，部分共有人擅自处分共有财产的，一般认定无效，但第三人善意有偿取得该财产，应当维护第三人的合法权益……。一般认为，这实际上是关于善意取得的规定。在司法实践中，该条常常也被用于不动产的善意取得。最高人民法院在答复广东省高级人民法院《关于章春云等与张文斌房产地确权纠纷案的请示》中也实际承认了该制度的适用。依据以上规定，不动产的善意取得应当符合三个条件：1、受让人受让该财产时是善意的：2、以合理的价格受让；3、受让的不动产依照法律规定已经办理权属变更登记手续，受让人已合法取得不动产的所有权。具体到本案，申诉人马某某、王某依据与华某某等人签订的买卖合同，支付了相应的价款，并实际转移占有了诉争的房屋，但至本次诉讼时止，尚未依法办理权属变更登记。也就是说，二申诉人一直未合法取得诉争房屋的所有权。且申诉人马某某在购买诉争房屋时曾到当地房地产管理部门去查询过，不可能不知道该诉争房屋的产权登记簿登记为彭某某与华某某共同共有的事实及单独与华某某不能办理产权变更登记的事实，因此二申诉人的行为很难说得上是善意。基于此，申诉人马某某、王某购买并实际占有诉争房屋的行为，不符合不动产善意取得的条件。
二、对于第二个焦点问题：原告要求被告返还诉争房屋是超过诉讼时效。
物权是绝对权、对世权，物权本身是不受诉讼时效限制的。至于物权请求权是否应该受诉讼时效的限制？我国现行法律对此并无明确规定。理论界或者说学术界对此有几种不同观念。
1、肯定说。持肯定说的学者将物权请求权界定为一种债权，以此推断出物权请求权应受诉讼时效的限制。
2、否定说。持否定说的学者将物权请求权界定为一种物权，以此推断出物权请求权不应受诉讼时效的限制。
还有学者认为，物权的本体性权能是权利人在特定物上实现自己意志的自由,即支配特定物的自由,物权的维护性权能是请求任何人不妨碍权利人行使权利,即绝对请求权。原物返还请求权、原状恢复请求权、妨害排除及消除危险请求权等物上请求权,因请求特定人为特定给付,请求的直接目的是受领特定人为特定给付,故此,其性质为债权。原物返还请求权、原状恢复请求权应受诉讼时效限制。妨害排除及危险消除请求权,因妨害或危险行为的持续性及不产生外观信赖,故不应受诉讼时效限制。请求确认物权的权利并非请求权,且属于权利的主张而非权利的行使,只要争议存在,就应允许权利人主张权利,故不受诉讼时效限制。
因此，具体到本案，原审原告彭某某行使返还原物请求权，不应受诉讼时效的限制。即使依据诉讼时效的相关法律规定，原审原告的请求权亦未超过诉讼时效。因为该请求权的诉讼时效截止日期是2008年4月14日，而起算点应是彭某某与华某某同居析产纠纷案判决生效之日。而该同居析产案经人民法院于2005年7月7日判决，判决生效后，彭某某曾于2005年10月30日向法院申请执行，同期向当地房地产管理部门申请办理变更登记，此段时间没有超过2年诉讼时效的规定。按照最高人民法院《关于贯彻执行〈中华人民共和国民法通则〉若干问题的意见》第174条“向有关单位提出保护民事权利的请求”引起诉讼时效中断的规定，诉讼时效重新计算，起算点应界定为法院执行终结或者产权变更之日，而案件一直在执行之中，且房地产管理部门是2006年9月25日重新给彭某某颁发产权证的，截止2008年4月14日止，时间亦未超过两年。
这是一个典型的二难推理。结论是不管物权请求权是否受诉讼时效的限制，本案原审原告要求原审被告返还房屋的诉讼请求，都不存在超过诉讼时效的问题。